Reestructurar crédito hipotecario refinanciamiento

Reestructurar un crédito hipotecario significa contratar un crédito con un banco o institución financiera que te ofrezca mejores condiciones de pago, para liquidar el crédito hipotecario con el que compraste tu casa o departamento.

Puede ser una buena opción en caso de que las condiciones de los créditos hipotecarios en el mercado financiero hayan mejorado los años posteriores a que obtuviste tu crédito.

Con un crédito para reestructuración hipotecaria vas a pagar una menor mensualidad debido a que puedes conseguir una tasa de interés más baja que el crédito que contrataste anteriormente. Esto también significa que vas a pagar menos intereses.

En Honest Home analizamos los créditos para reestructuración hipotecaria en México, con la última información disponible reportada por los bancos ante la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), institución del gobierno mexicano que regula y supervisa el sistema financiero, para dar respuesta a las siguientes preguntas:

1. ¿Conviene reestructurar mi crédito hipotecario?
2. ¿Dónde reestructurar un crédito hipotecario? 
3. ¿Requisitos para reestructurar mi crédito hipotecario?

¡Recuerda que si tienes más dudas sobre créditos hipotecarios puedes consultar nuestro Asesor Virtual! Con su Inteligencia Artificial te ayudará a encontrar fácilmente información especialmente para ti.

1. ¿Conviene reestructurar mi crédito hipotecario?

Para saber si te conviene reestructurar tu crédito hipotecario es recomendable revisar tu capacidad de pago, es decir comparar el nivel de tus ingresos, gastos y el ahorro que puedas generar.

Al reestructurar vas a solicitar un crédito bancario, por lo que van a revisar tu nivel de endeudamiento y tu historial crediticio.

Si desde que te otorgaron tu crédito hipotecario has contraído más deudas o con tus ingresos apenas puedes cubrir tus pagos mensuales sin poder generar ahorro, lo más probable es que los bancos no te van a otorgar un crédito con condiciones muy favorables.

De igual manera, si no has realizado los pagos de tus créditos actuales en tiempo y forma al menos en los últimos seis meses lo más probable es que los bancos no puedan ofrecerte una reestructuración. 

Debes tener a la mano la información de las condiciones del crédito hipotecario que tienes contratado actualmente, sobre todo la tasa de interés, mensualidad y CAT, que incluye los costos adicionales que pagaste al inicio y sigues pagando cada mes.

Para saber si te conviene reestructurar tu crédito hipotecario debes considerar el plazo, tasa de interés, gastos iniciales y comisiones del nuevo crédito.

Plazo. 

Si estás en la primera mitad del plazo te conviene reestructurar ya que es cuando pagas más intereses dentro de tu mensualidad.

Tasa de interés.

Si contrataste un crédito hipotecario con tasa variable (creciente) en el mediano y largo plazo siempre será conveniente reestructurar tu crédito por otro con tasa fija.

Una segunda consideración es la tasa de interés con la que contrataste el crédito. En los últimos 10 años las tasas de interés para créditos hipotecarios han venido a la baja. 

Con información de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), podemos decirte que, en promedio, las tasas de interés para la compra de vivienda nueva o usada en 2010 fue de 12.1% y en 2015 fue de 10%, mientras que la tasa de interés promedio para reestructuración hipotecaria entre enero y mayo de 2021 de la banca privada fue de 8.7%.

Lo anterior nos muestra que, en este momento, hay una buena oportunidad de reestructurar en caso de que el crédito que contrataste tuviera una tasa mayor a 9.7%. 

El costo real del crédito hipotecario no se limita a la tasa de interés, para hacer un análisis más preciso es necesarios considerar las comisiones, gastos notariales o de avalúo, además de los seguros (vida, desempleo, daños) como te lo decimos en la siguiente entrada, sin embargo, es un buen punto de partida para hacer tu análisis.

Gastos iniciales y comisiones.

Esto puede variar mucho entre los bancos, ya que algunos no te los cobrarán y otros bancos te ofrecerán financiarlos dentro de la mensualidad que vas a pagar, pero considera que deberás cubrir alguno de los siguientes gastos: notariales, avalúo, comisiones por apertura, así como también revisar las condiciones de los seguros que te cobrarán dentro de las mensualidades.

Te será más conveniente una reestructuración que no te cobre de nuevo el avalúo, que no tenga comisiones de apertura y que te incluya o financie los gastos notariales.

2. ¿Dónde reestructurar un crédito hipotecario?

De acuerdo con información de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), entre enero y mayo de 2021, se otorgaron 5,174 créditos para reestructuración hipotecaria a nivel nacional.

De estos créditos para reestructuración el 96% fueron colocados por cinco bancos: HSBC (1,915), Santander (1,219), BBVA (765), Scotiabank (690) y Banorte (370).

A continuación te presentamos las características de los mejores productos para reestructurar créditos hipotecarios:

HSBC.

HSBC otorgó créditos para reestructuración con la tasa de interés promedio ponderada de 8.54%.  Su producto Pago de Hipoteca HSBC tiene la ventaja de que si llevas más de un año con tu crédito actual, no harán una evaluación de tus ingresos y no tienes que pagar avalúo ni comisiones de originación, lo que te va a permitir acceder a los beneficios del crédito sin tener pagar costos adicionales desde un inicio.

Una ventaja de este producto de HSBC, es que además de cubrir tu deuda hipotecaria, si tienes capacidad de pago, puedes obtener liquidez inmediata de hasta el 70% del valor de tu vivienda, es decir, te pueden prestar dinero sin importar el destino de uso que le des. Aquí puedes ver más información de esta opción.

Santander. 

mientras que Santander otorgó sus créditos con una tasa de 8.93%. Con su producto Hipoteca Plus para sustitución hipotecaria te ofrece una reducción de tu tasa de interés en hasta 1.75%, no tienes que pagar avalúo, pagas una comisión de apertura pero te la pueden bonificar si sigues los requisitos de su programa Santander Plus. Junto con la aprobación de tu reestructuración hipotecaria te otorgan una tarjeta de crédito.

BBVA.

BBVA colocó sus créditos para reestructuración con una tasa promedio ponderada de 7.68%. Su producto Muda tu Hipoteca, te va a pedir que pagues de nuevo el avalúo, los gastos notariales y la investigación socioeconómica que te realizan para autorizar el crédito. 

Scotiabank. 

Scotiabank ofreció en sus créditos para reestructuración con una tasa promedio ponderada de 8.64%. Con su producto Crédito Valora no pagarías avalúo ni comisión por apertura pero pagarías los gastos notariales de manera financiada, lo que significa que no tendrás que desembolsar una cantidad de dinero alta al inicio de la reestructura.

Banorte.

Banorte otorgó créditos para reestructuración hipotecaria con una tasa de interés promedio ponderada de 7.88%. Con su producto Mejora tu hipoteca, tiene la ventaja de no cobrar comisiones de apertura, no tienes que volver a pagar un avalúo y ofrece un financiamiento a los gastos notariales, lo que te permite no desembolsar tanto dinero de arranque.

Es importante mencionar que si tienes una cuenta de ahorros, de nómina o tarjeta de crédito en alguno de los bancos mencionados anteriormente, es más probable que te puedan ofrecer mejores condiciones.

3. ¿Requisitos para reestructurar mi crédito hipotecario?

Para solicitar una reestructuración de tu crédito hipotecario debes llenar una solicitud en el banco que elijas, anexando los documentos que permitan comprobar tu identidad, ingresos, antigüedad laboral, historial crediticio y estado civil si quieres cofinanciarlo con tu pareja.

Además de estos documentos, te pedirán que les des la información de tu crédito hipotecario actual.

En esta entrada te damos más información sobre los requisitos y la documentación que te pedirán los bancos así como varios consejos para que tengas una aplicación exitosa.

Es fundamental que hayas realizado en tiempo y forma el pago de las mensualidades del crédito hipotecario actual y de otros créditos que tengas, ya que tu historial crediticio determinará las condiciones de la reestructuración que te ofrecerán los bancos.

Debes considerar que para tramitar la reestructuración, hay que cubrir el costo de comisiones, gastos notariales o de avalúo, los cuales pueden variar según cada banco y se tienen que hacer desde el inicio.

Esta información junto con la tasa de interés y seguros (vida, desempleo, daños) componen el Costo Anual Total (CAT) de un crédito.

Te recomendamos revisar esta entrada donde explicamos a mayor profundidad el CAT y su importancia como referencia para elegir un crédito hipotecario.

Conclusiones.

• Te recomendamos pensar en la reestructuración de tu crédito hipotecario si estás en la primera mitad del plazo del crédito y si tu crédito actual tiene una tasa mayor a 9.7%.
• Asimismo, la reestructuración es una buena opción para ti si tu tasa de interés es variable (creciente) y si cuentas con el ahorro suficiente para cubrir alguno de los gastos iniciales como lo son los gastos notariales, avalúo y comisiones de apertura de los créditos o si el banco no te los cobra o los financia en el pago de la mensualidad.
• La reestructuración de HSBC sería la mejor opción para ti en caso de que no quieras pagar costos iniciales más altos o en caso de que requieras liquidez para otros pagos o proyectos.
• Banorte te ofrece una tasa de interés muy atractiva, la segunda más baja del mercado, con menos gastos iniciales, por lo que es una buena opción si tienes un ahorro para cubrir los gastos iniciales.
• Si tienes disponibilidad de recursos para dar pagos iniciales más altos, BBVA te puede ofrecer la tasa de interés más baja con lo que podrías acceder a un crédito más barato.

En las próximas entradas te traeremos más información sobre créditos hipotecarios, mientras tanto, si tienes más preguntas puedes consultar nuestro Asesor Virtual. Con su Inteligencia Artificial te ayudará a encontrar fácilmente información especialmente para ti.